13. listopadu 2019

Do vlastního, nebo do pronájmu. Jaké bydlení se vám vyplatí?

Lukáš Zelený

Češi touží po vlastním bydlení, považují jej za známku úspěchu. Jenže přísnější hypotéky a rostoucí ceny nemovitostí způsobily, že se mnohým Čechům tento sen vzdaluje. Pro koho je dnes vhodné pořídit si vlastní dům či byt a komu se naopak vyplatí jít do pronájmu? 

Za průměrně velký rodinný byt musí Češi dát víc než jedenáct průměrných ročních platů. To je ze všech evropských zemí bezkonkurenčně nejvíc, jak uvádí studie Deloitte Property Index 2019. Například v sousedním Polsku je to jen sedm a půl průměrných ročních výdělků a v Portugalsku dokonce necelé čtyři. Podle ekonomů stojí za růstem cen nemovitostí v Česku především lidé, kteří touží stát se rentiéry a investory. A také komplikovaná byrokracie, která protahuje a zdražuje stavbu bytů.

Jak to na Zonky funguje?

Vysoké ceny nemovitostí tak komplikují život zejména mladým rodinám s malými dětmi, kde je jeden z rodičů na mateřské či rodičovské dovolené. A vlastně nejen jim, protože leckdy ani dva platy nestačí, aby rodina podle aktuálních pravidel ČNB na hypotéku dosáhla. Podle odhadů makléřů zhruba pětina lidí, kteří by ještě loni úvěr získali, už letos na hypotéku se stejnými příjmy nedosáhne.

Stále více lidí proto míří do pronájmu. Podle realitních expertů se tak trh v Česku přiblížil například situaci v Německu, kde v nájmu kvůli vysokým cenám nemovitostí bydlí zhruba polovina lidí. Jenže ani tak už lidé mnoho neušetří. Od konce loňského roku totiž ceny pronájmů raketově rostou a zejména ve velkých městech může výše nájemného přesahovat splátku hypotéky.  

Češi vnímají vlastnictví nemovitosti jako investici, často tak například vlastní domy na pláži, které pronajímají.
Češi vnímají vlastnictví nemovitosti jako investici, často tak například vlastní domy na pláži, které pronajímají.

Na výši nájmu mají velký podíl také majitelé investičních bytů, kteří si pronajímáním vydělávají. Podíl takových bytů podle makléřů dosahuje až 40 % v novostavbách, ve starších domech je to pak zhruba pětina. S rostoucí poptávkou po bytech tak budou ceny nejspíš dále růst. Především pak u menších bytů ve velkých městech, o které je největší zájem.   

Hypotéka vs. nájemné

Bydlení je základ. A proto je na každém, aby dobře zvážil, jak svou situaci vyřeší. Realitní experti na základě aktuálních dat radí „přece jen usilovat o vlastnictví“. Když si totiž srovnáme ceny nemovitostí v Praze, a to jak výši pronájmů, tak koupi nemovitosti a její průměrnou splátku, bydlet ve svém se pořád vyplatí. 

Pojďme se podívat na konkrétní příklad: pronájem průměrného pražského bytu 2 + kk v dobré lokalitě stojí kolem 16 tisíc korun. Velmi podobný byt ve stejné lokalitě se prodává za cenu zhruba čtyři a půl milionu korun. Při úvěru ve výši 80 % se tak splátka hypotéky pohybuje kolem 14 a půl tisíce korun měsíčně. To je o 1 500 korun méně než samotný nájem, ale má to háček.

Koupě nemovitosti a průměrná splátka hypotéky se v dlouhodobém pohledu pořád vyplatí.

Hypotéka se zdá jako levnější možnost, zde je však potřeba počítat také s 20% základem, který v tomto případě činí 900 tisíc korun. Taková částka by vám (pokud nezapočítáváme předpokládané zvýšení nájmu v průběhu let) vystačila na celkem 4,7 let. Je tedy potřeba zvážit, na jak dlouho chcete v daném bytě zůstat a zda se v něm chcete usadit nadobro.  

Koupě nemovitosti totiž není bez nevýhody. Vlastní bydlení si v Česku mohou bez větších komplikací v podstatě dovolit jen lidé, kteří za něj zaplatí hotově. Anebo mají tak vysoké příjmy, že vyhoví zpřísněným podmínkám pro udělování hypoték, které platí od loňského října. Tedy například že žadatel musí alespoň 20 procent ceny nemovitosti hradit z vlastních zdrojů a navíc mít i dostatečný příjem ke splácení hypotéky s poměrně bohatou pravidelnou rezervou.

Půjčka na bydlení je jednou z nejčastějších v České republice.
Půjčka na bydlení je jednou z nejčastějších v České republice.

Lidé s průměrnějšími příjmy se pak musí připravit na leckdy zdlouhavá vyjednávání o podmínkách. Mohou zkusit bance nabídnout prodej či zástavu jiné nemovitosti, která nahradí například nižší příjem rodiny, anebo sníží částku, kterou by musel žadatel o hypotéku hradit z vlastních zdrojů. Případně je možné s bankou individuálně dohodnout například i to, když zájemce vlastní byt, který hodlá dále pronajímat a budoucí výnos z takového nájmu zahrne do svých příjmů. 

Počáteční náklady jsou tedy vyšší u hypotéky, takže bez úspor se určitě vyplatí (anebo v podstatě ani nic jiného nezbude) si nemovitost pronajmout. Náklady na hypotéku a provoz vlastního bytu či domu totiž vyjdou rozhodně dráž než u nájmu. Zároveň je třeba pamatovat na čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti a každoroční daň z vlastnictví. 

Počáteční náklady jsou vyšší u hypotéky, je tedy důležité se rozmyslet, jak dlouho hodláme v novém domově zůstat.

Na druhou stranu se z dlouhodobého hlediska vlastnictví nemovitosti vyplatí, protože každou splátkou se umořuje dluh, cena nemovitosti v čase roste. Vlastníka také nemůže nikdo vystěhovat a vždycky je možné nakonec bydlení prodat. Naopak nájemník má možná méně starostí a jednorázových výdajů, ale v podstatě platí za bydlení, které nikdy nebude jeho.

Byt za cenu domu 

Ať už plánujete zaplatit nemovitost kompletně z vlastních zdrojů, anebo vsázíte na získání hypotéky, je ještě třeba se rozmyslet, do jakého bydlení vlastně chcete investovat.

Investoři na Zonky pravidelně pomáhají lidem šetřit na jejich bydlení.
Investoři na Zonky pravidelně pomáhají lidem šetřit na jejich bydlení.

Stojíte o byt nedaleko centra s dobrým napojením na MHD? Anebo dáte přednost raději rodinnému domku na předměstí či úplně mimo velké město? Obojí totiž může vyjít na velmi podobné peníze, rozdíly ale budou obrovské. 

Dejme tomu již zmíněný byt 2 + kk v Praze za čtyři a půl milionu korun. Pro mladý bezdětný pár či starší lidi zřejmě ideální. Čtyřčlenná rodina se psem už by ale mohla mít problémy v takovém prostoru pohodlně žít. A tak možná uvítá právě domek 6 + 1 za městem za 5 milionů korun s tím, že například do práce budou rodiče muset dojíždět.   

Byt po babičce 

Určitou alternativou, jak si pomoci k lepšímu bydlení, může být také rekonstrukce starého bytu či domu například po prarodičích. I na takové účely je možné čerpat hypotéku. Nebo si na rekonstrukci můžete půjčit. 

Chci nezávaznou nabídku

Třeba u nás na Zonky si na bydlení půjčuje téměř třetina všech klientů. Půjčit si můžete až 750 tisíc korun, a to s úrokem už do 2,99 %. Vše vyřídíte online a peníze mohou na váš účet dorazit už za pár minut! 

Sdílet článek